היעדר חיוב במע"מ במכירת דירת מגורים לקבוצת רכישה; העברת דירות במתנה לילדים בראי הרפורמה

מבזק ללקוחות ועמיתי זיו שרון ושות' עורכי דין מס' 42
24.11.2013
היעדר חיוב במע"מ במכירת דירת מגורים לקבוצת רכישה
מאת: זיו שרון, עו"ד; עמית גליק, עו"ד; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין

במסגרת תיקון 40 לחוק מע"מ הוטלה חבות במע"מ במכירת מקרקעין ע"י אדם פרטי לקבוצת רכישה. מטרת התיקון לחוק הייתה להשוות את המצב בין רכישה בקבוצת רכישה ובין רכישה מקבלנים כך שבשני המקרים יחול מע"מ על רכיב הקרקע.

לטעמנו, כאשר אדם פרטי מוכר דירת מגורים לקבוצת רכישה אין להטיל מע"מ בשל מכירת הדירה, וזאת ממספר טעמים.
ראשית, המחוקק בקובעו את התיקון ראה לנגד עיניו את קבוצות הרכישה הקלאסיות במסגרתן נמכרת קרקע לקבוצה, כאשר מכירת דירת מגורים לקבוצה הינה מקרה נדיר יחסית שלא אותו ראה המחוקק לנגד עיניו.
הטלת מע"מ במקרה זה עשויה להוביל לכפל מס שכן המע"מ על הדירה כבר שולם בעבר בעת רכישת הדירה ע"י בעליה.
מעבר לכך, בחלק מהמקרים ייתכן והמוכר זכאי לפטור מכוח סעיפים אחרים בחוק.

יש לציין כי במקרים רבים מדובר בדירות מגורים בשווי גבוה והפחתת נטל המס בעסקאות מעין אלה עשויה להוביל לשיפור משמעותי בכדאיות העסקה.

העברת דירות במתנה לילדים בראי הרפורמה
מאת: אורית קוך, עו"ד; ערן פיירשטיין, עו"ד; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין

הוראות המעבר לתיקון מס' 76 לחוק לתקופה מיום 01.01.2014 עד 31.12.2017 (תקופת המעבר) (להלן: "הוראות המעבר") קובעות, כי במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, לא יחול סעיף 49ב(2) – פטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה יחידה – על מי שביום המעבר (01.01.2014) הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל.
עוד קובעות הוראות המעבר, כי מכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר של דירה שהתקבלה בהעברה ללא תמורה בפטור ממס על פי סעיף 62 לחוק לאחר יום 1.8.2013, תחשב כמכירה של נותן המתנה לעניין העמידה בתנאי הוראות המעבר: נזכיר כי בתקופת המעבר רשאי כל תא משפחתי למכור שתי דירות בלבד במס מוטב ובלבד שבמכירת אחת מהן לפחות היה המוכר זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) וכן מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 49ו.
היוצא משילובן של הוראות אלה הוא שאדם שיש לו שלוש דירות, ומעוניין לתת שתיים מהן לילדיו, טוב יעשה אם יעבירן במתנה עד סוף שנה זו. באופן זו יישאר האב עם דירה יחידה אותה יוכל למכור בפטור ממס (כפוף לעמידה ביתר תנאי הפטור) ואילו ילדיו, אם ירצו, יוכלו למכור את הדירות שקיבלו במתנה עוד בתקופת המעבר במס מוטב ללא צורך לעמוד בתקופת הצינון, שהרי החוק עצמו קובע ממילא כי לצורך עמידה בתנאי הוראות המעבר תחשב המכירה כמכירה של האב.
ואולם יש לשים לב שאם גם האב וגם ילדיו מבקשים למכור את דירותיהם בתקופת המעבר, עליהם לתכנן את מכירותיהם כך שהילדים ימכרו את דירותיהם קודם למכירה על ידי האב, שהרי אחד התנאים למכירת דירה בשיעור מס מוטב בתקופת המעבר הוא זכאות לפטור לפי סעיף 49ב(1) במכירת אחת מהדירות. אם ימכור האב את דירתו היחידה טרם מכירת דירותיהם של הילדים, תאבד האפשרות למכירת אחת מדירות הילדים במס מוטב.

Our webpage is under upgrade
Our new address is:
Beit Amot Hashkaot (23rd floor)
2 Weizmann st., Tel-Aviv, 6423902
Telephone: 972-3-6527724
Fax: 972-9-6527725
E-mail: office@zivtax.co.il
אתרנו נמצא בשדרוג
כתובתנו החדשה:
בית אמות השקעות (קומה 23)
רח' ויצמן 2, תל אביב 6423902
טלפון: 03-6527724
פקס': 03-6527725
דוא"ל: office@zivtax.co.il