ביום 2.8.10 ניתן ע"י ביה"מ העליון פסק הדין בע"א 8116/08 בעניין נדבך לנדל"ן וא. דורי. פסק הדין עוסק בשתי סוגיות עיקריות: האחת, הוכחת קיומה של נאמנות בקשר לרכישת זכות במקרקעין. השנייה, הטלת מס רכישה ביחס להסכמים מפוצלים.
תמצית הנסיבות הינה כדלהלן: נדבך הינה חברת נכסים של בנק דיסקונט, שלטענתה ביקשה לרכוש שטח במתחם הבורסה ברמת גן לצורך בניית מבנה משרדים בו תשכון הנהלת הבנק. ביום 16.12.99 נחתם הסכם לרכישת שטח מצד ג', כשהרוכשת המופיעה בהסכם הינה חברת א. דורי לעבודות הנדסיות בע"מ (להלן: "דורי"). לטענת נדבך, בוצעה הרכישה ע"י דורי בנאמנות עבורה, על מנת להסוות את העובדה שבנק דיסקונט ניצב מאחורי הרכישה, דבר שהיה עלול להוביל לעליית המחיר הנדרש ע"י המוכרים. הסכם הנאמנות נחתם ביום 29.12.99 ודווח בתוך 30 יום ממועד הרכישה. באותו יום נחתם גם הסכם במסגרתו רכשה נדבך שירותי בניה מדורי לצורך בניית בניין משרדים.
מנהל מס שבח מרכז סירב להכיר בנאמנות והשית מס רכישה נוסף על העברת הקרקע מדורי לנדבך בסכום של כ – 3.4 מיליון ₪. החברות השיגו על השומה, ולא רק שהשגתן נדחתה, אלא שמנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה מתוקנת בה הגדיל את מס הרכישה לכ- 9.3 מיליון ₪ בקבעו כי יש להטיל את המס על מלוא שווי הבניין ולא רק על שווי הקרקע.
ועדת הערר דחתה את הערר והחברות ערערו לביה"מ העליון. ביה"מ העליון, בפ"ד של השופט גרוניס, דחה את שני ראשי הערעור. ביחס לנושא הנאמנות ביה"מ דחה את הטענה לפיה אף שהסכם הנאמנות נחתם מאוחר יותר מהסכם הרכישה, הוא מבטא הסכמות שהתגבשו עוד קודם לרכישה ורק מטעמים פרוצדוראליים נחתמו מאוחר יותר. ביה"מ קבע שאמנם אין הכרח להציג הסכם נאמנות בכתב במועד העסקה לצורך הוכחת יחסי נאמנות, ואולם הנטל הינו על הטוען ליחסים כאמור, ובנסיבות העניין היעדר מסמכים בכתב המעידים על הנאמנות (ולו גם מסמכים שונים של הבנק שבמסגרתם נדון הפרויקט) אומרת דרשני. ביה"מ קבע שמהנתונים נראה שדורי פעלה בתחילה כיזם עצמאי, ורק לאחר הבנת השלכות המס הגדירו הצדדים את יחסיהם כנאמנות.
בשולי הדברים מציין ביה"מ כי בנסיבות העניין קיימות נסיבות נוספות המעיבות על קיום יחסי נאמנות, כגון אינטרסים כלכליים שיש לדורי בקרקע (ובכלל זה הסכמת נדבך לשעבד הקרקע לטובת ערבות בנקאית של דורי להבטחת התחייבויות של דורי כלפיה), ואולם לאור מסקנתו שהנאמנות לא התגבשה במועד הרכישה, לא מצא ביה"מ מקום להכריע בכך.
פסק הדין מחדד את הצורך בהוכחת קיומה של נאמנות כבר במועד הרכישה ולא רק בתוך 30 יום כפי שרבים נוהגים לסבור, וכן על חשיבות עריכת הסכם נאמנות מראש, לצורך מניעת מחלוקות עתידיות.
במסגרת הטור בשבוע הבא נתייחס לקביעות ביה"מ ביחס להסכמים המפוצלים, נושא שבו ניתנה לאחרונה פסיקה לא מעטה.
In the Media 