מיסוי סיחור אופציה במקרקעין לקבוצת רכישה

מאת: יהלום ברקוביץ', עו"ד; אורית קוך, עו"ד

מיסוי סיחור אופציה במקרקעין לקבוצת רכישה

השימוש בכלי האופציה לשם גיבוש קבוצת רכישה הפך להיות בשנים האחרונות לכלי העיקרי בו עושים שימוש מארגני קבוצות רכישה.  אחת הסוגיות אשר שנויות במחלוקת מול רשות המיסים בעת האחרונה הינה סוגיית מיסוי המארגן, שרכש אופציה ייחודית מבעל הקרקע וסיחר אותה לחברי קבוצת הרכישה.

בשורה של ערעורי מס (ו"ע 21262-10-17 מיראז' יזמות ונדלן בע"מ, ו"ע (חי') 69456-01-18 סטאר לייט (השרון) – משחקים פיננסיים עתידיים (1996),  ו"ע (חי') 1596-02-18 אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ולאחרונה בוע 931-12-15 אקרו נדל"ן וייזום בע"מ) טענה רשות המסים כי יש לראות במארגן כמי שמימש את האופציה בעצמו, רכש את המקרקעין ומכר אותם לחברי קבוצת הרכישה. תוצאת טענה זו הינה הטלת מס רכישה על המארגן בגין מלוא שווי רכישת הקרקע.

נקדים את המאוחר ונציין כי בכל פסקי הדין המוזכרים, דחו ועדות הערר את טענות רשות המיסים. רשות המיסים מצידה אינה מקבלת את הכרעת בתי המשפט המחוזיים והגישה על פסקי הדין ערעורים לבית המשפט העליון שעודם תלויים ועומדים.

עמדתה המשפטית של רשות המסים בסוגיה היא כי המארגן/מסחר האופציה "ניטרל" את אפשרות הברירה של קבוצת הרוכשים אם לממש את האופציה אם לאו. עמדת הרשות מתבססת על מספר נימוקים ועיקרם הוא במבנה גיבוש הקבוצה והמערכת ההסכמים עליה חותמים הרוכשים, הכוללת בד"כ יפוי כח לטובת עוה"ד, הסכם שיתוף, טופסי הרשמה, כתב הוראות לנאמן וכיו"ב. לטענת רשות המיסים במסמכים אלה מתחייבים הרוכשים לממש את האופציה, ומשנשללה מהם זכות הבחירה, לא ניתן לראותם כרוכשי "אופציה". עוד נטען כי מעורבותו של המארגן בהליך הרכישה והבניה, מעניקה למארגן יכולת השפעה ושליטה בפרוייקט שיש בהם כדי לסווג את המארגן כמי שרכש את המקרקעין בעצמו.

טענות אלה ואחרות נדחו על ידי ועדות הערר השונות ונקבע שהמבנה הבסיסי של גיבוש הקבוצה הכולל חתימת יפוי כח לעוה"ד והסכם שיתוף, גם אם יש בו משום התחייבות הדדית ו/או התחייבות כלפי המארגן לממש את האופציה, אין בה כדי להניב מיידית את המסקנה שהמארגן רכש את הקרקע בעצמו.

לגישתנו, עמדת רשות המסים מחטיאה את תכליתן ומהותן הכלכלית של עסקאות לסיחורה של אופציה במקרקעין וזאת לשם גביית מס רכישה ממסחר האופציה. העמדה הרואה בעצם חתימת מסמכי הקבוצה כשוללים את מהותה של האופציה, חותרת תחת עצם האפשרות לגבש קבוצות רכישה וזאת ללא חקיקה מפורשת תוך שהרשות נוטלת לעצמה את תפקיד המחוקק. גם העמדה המבקשת להרחיק את המארגן מכל מעורבות בפרוייקט, אינה עומדת בקנה אחד עם הדרישה להגנה על הרוכשים ונוגדת להבנתנו את הדין הרצוי.

יש רק לקוות כי פסיקתו של בית המשפט העליון בעררים שהוגשו על ידי רשות המיסים תהא ברוח זהה לפסיקת וועדות הערר.