מכירת "דירה שהתקבלה במתנה" במסגרת עסקת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי

מאת: מריאן מחול, עו"ד; אורית קוך, עו"ד

מכירת "דירה שהתקבלה במתנה" במסגרת עסקת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי

הוראות חוק מיסוי מקרקעין הדנות במתן פטור ממס לבעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית (תמ"א 38/2 או פינוי בינוי) מגבילות את מתן הפטור הייחודי לדירה אחת למוכר. על מנת למנוע מצב של "שכפול פטורים" נקבע כהוראה אנטי תכנונית כי "הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירת הזכות הנמכרת, לא יחול במכירתה פטור ממס לפי סעיף זה; בסעיף קטן זה, "קרוב" ו"שליטה" – כהגדרתם בסעיף 49כב(ב)."

בהתאם להחלטת המיסוי מס' 2203/18 שניתנה בעניין זה נקבע כי המגבלה האמורה נועדה למנוע עקיפתן של המגבלות השונות הקבועות בחוק לעניין ניצול הפטור במכירת דירת מגורים במתחם תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, קרי למנוע הגדלה בעקיפין של מספר הפטורים להם זכאי המוכר תוך שימוש בקרוביו.

אולם – מה דינן של זכויות שהועברו אגב גירושין? או של זכויות שהתקבלו אגב פירוק חברה?

אנו סבורים, כי אין להחיל את תקופת הצינון במצבים המתוארים לעיל מכמה וכמה טעמים:

1. בכל הנוגע לזכויות שהתקבלו אגב גירושין- סעיף 4א' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוהו כמכירה ומשכך אינה מהווה אירוע מס. לפיכך, לטעמנו דירה שהתקבלה אגב גירושין אינה בגדר "דירה שהועברה מקרוב בפטור ממס.." ועל כן ההעברה אינה מונעת ניצול הפטור לו זכאי המוכר בעת המכירה.

2. בכל הנוגע למכירת דירה שהתקבלה אגב פירוק חברה – אנו סבורים כי יש להחיל במקרה זה את אותו רציונל שהחיל בית המשפט העליון בעניין ע"א 5773/99 צבי סובול נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א. באותו עניין נקבע שדירה שהתקבלה בפירוק חברה תזכה במכירתה לפטור ממס שבח לפי הוראות חוק מס שבח מקרקעין (פטור במכירת דירת מגורים )(הוראת שעה), התשנ"א – 1992 שכללה אף היא מגבלה על מכירת דירה "שהמוכר קיבל ללא תמורה". בדומה, יש לקבוע כי קבלת דירה אגב פירוק לא צריכה לשלול את הפטור הניתן לבעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית.

3. ראוי להזכיר כי רשות המיסים עצמה קבעה בהחלטת המיסוי 2203/18 הנ"ל כי לא ישלל הפטור מקום בו בעסקת המתנה שולם המס או שנוצל על ידי המעביר פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק (פטור במכירת דירת מגורים מזכה). אנו סבורים כי עמדה דומה יש להחיל על דירות שהתקבלו אגב פירוק איגוד.