תשלום מע"מ על הרווח בעסקאות מקרקעין גם בדירה המיועדת להריסה

מאת: עמית גליק, עו"ד

תשלום מע"מ על הרווח בעסקאות מקרקעין גם בדירה המיועדת להריסה

אחת מתאונות המס המובהקות בחוק מע"מ הינה במצב בו עוסק קונה קרקע מאדם פרטי ומוכר לאדם פרטי. במקרה זה יחול מע"מ על כל התמורה!! ולא רק על הרווח.

בסעיף 5(ב) לחוק מע"מ נתן המחוקק פתרון חלקי למצב זה, בו קבע כי במכירת דירת מגורים ישולם מע"מ על הרווח ולא על כל התמורה.

לעיתים קרובות מתעוררת שאלה ביחס להחלת הסעיף בעסקאות בהן הרוכש מתכנן להרוס את הדירה- האם במצב זה ניתן להחיל את סעיף 5(ב) לחוק.

בשני פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות (בעניין י.ו.מ.מ.[i] ובעניין סורד 5[ii]), קבעו בתי המשפט כי בדירה מיועדת להריסה הסעיף לא יחול ולכן יוטל מע"מ על כל התמורה.

לטעמנו, קביעות בית המשפט אינן קובעות באופן מוחלט כי בכל מצב בו נמכרת דירה המיועדת להריסה ישולם המע"מ על התמורה ולא על הרווח.

כך לדוגמא, באותם מקרים שנידונו בבתי המשפט דובר בסיטואציה בה המוכר התחייב להריסת הדירה או שלא היתה כל התייחסות למכירת הדירה כדירה אלא כקרקע. בהרבה מהמצבים בהם נתקלנו מדובר בסיטואציות שונות מהסיטואציות הספציפיות בהן עסקו פסקי הדין.

אולם מעבר לכך, גם לגופם של דברים אנו סבורים כי פסקי הדין אינם נכונים.

ראשית, המועד הרלוונטי לבחינת החבות במע"מ הוא מועד המכירה והשימוש העתידי בדירה לא צריך להשפיע על כך. בדומה לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר אדם מוכר דירת מגורים והקונה הורס אותה, הפטור בגין מכירת הדירה אינו נשלל מהמוכר. הדבר נכון שבעתיים ביחס לחוק מע"מ שכן במע"מ החבות מוטלת על המוכר ונקבעת לרוב בהתאם לזהות המוכר. כך גם ביחס למכירת דירת מגורים אליה מתייחס סעיף 5(ב)- החיוב במס נובע מזהות המוכר כעוסק ללא תלות בזהות הקונה.

מעבר לכך, בשונה מחוק מיסוי מקרקעין, בסעיף 5(ב) לא קיים תנאי שהדירה שימשה למגורים ודי בכך שהמוצר הנמכר מהווה דירת מגורים ולכן אין משמעות למגורים בפועל בדירה או לכוונה לגור בדירה.

מעל הכל, יש לזכור כי סעיף 5(ב) לחוק אינו מהווה הקלה או פטור אלא נועד לפתור בעיה של הטלת מס ערך מוסף על מלוא התמורה ולא רק על הרווח שנוצר בפעולה. סעיף 5(ב) מגשים את תכלית חוק מע"מ ומונע תאונות מס, ועל כן ממילא פרשנותו צריכה להיות ליברלית ועל הצד שיגשים את תכלית החוק.

מאחר וסעיף 5(ב) נוקט בלשון "דירת מגורים" ללא כל תנאי, אין מקום להוסיף למונח זה תנאים וסייגים אליהם לא התכוון המחוקק.

לטעמנו, כאשר מדובר בעסקה בה נמכרת דירת מגורים חשוב לשים לב ולבנות את העסקה בדרך כזו כך שיחול מע"מ על הרווח ולא על מלוא התמורה.

[i] ע"מ 15266-04-13 י.ו.מ.מ נכסים והשקעות בע"מ נ' מנהל מע"מ ירושלים, ניתן ביום 2.3.2014.

[ii] ע"מ 59059-11-12, סורד 5 בע"מ נ' מע"מ ת"א 3, ניתן ביום 19.2.2014; יצוין כי ערעור לבית המשפט העליון נמחק לאור המלצת בית המשפט