ביום 31.3.11 יצאה לדרך הרפורמה בהליכי שומה וגביה בעסקאות מקרקעין. מוכרים ורוכשים כפופים לכללי דיווח חדשים, אשר על חלקם עמדנו בטורים הקודמים. נזכיר כי חובת הדיווח על עסקאות שנחתמו החל ב- 31.3.11 ואילך הינה בתוך 40 יום בלבד ממועד העסקה, ולא 50 יום כבעבר, וכן לא ניתן עוד להגיש דיווחים ללא חישוב מס מפורט.
אחת ההוראות החדשות, המדירות שינה מעיני העוסקים במקרקעין, הינה החובה המוטלת על הקונה לנכות מס במקור, כלומר להעביר חלק מהתמורה שהוא אמור לשלם למוכר ישירות לרשויות מיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח של המוכר. חובה זו חלה ביחס לעסקאות במקרקעין (להבדיל מעסקאות קניה ומכירה של מניות באיגודי מקרקעין), אשר תמורתן משולמת בכסף בלבד (להבדיל לדוגמה מעסקאות בהן התמורה משולמת גם בשירותי בניה או בדרך אחרת). שיעור הניכוי במקור עומד על 15% מהתמורה, כאשר מדובר בזכות במקרקעין שנרכשו קודם ליום 7.11.2001 ועל 7.5% מהתמורה כאשר מדובר במקרקעין שנרכשו החל מיום 7.11.2001 (המועד בו שיעור מס השבח ליחידים ירד ל – 20%).
עם זאת, החובה החדשה מעוררת שורה של קשיים:
כך לדוגמה, לעיתים גם כאשר יום הרכישה קודם ליום 7.11.01 חלים שיעורי מס מופחתים – לרבות מכח הוראת השעה החדשה המאפשרת שיעור מס של 20% בלבד על יחידים המוכרים מקרקעין לבניה של 8 יח"ד לפחות. האם בסיטואציה כזו יחול ניכוי במקור מופחת? לדעתנו מבחינת תכלית החקיקה התשובה הינה חיובית, ואולם עמדת רשויות המס עשויה להיות שונה.
סוגיה דומה מתעוררת ביחס למכירת דירת מגורים. החוק פוטר מחובת הניכוי במקור מכירת דירת מגורים לגביה המוכר מבקש פטור ממס לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. ואולם לעיתים מבקש המוכר פטור אחר ממס על מכירת הדירה (שאינו מכח פרק חמישי 1), כגון הפטורים החדשים ממס למכירת עד 2 דירות מגורים נוספות, בהתאם להוראת השעה (למכירות עד 31.12.2012). אף כאן מבחינה מילולית לא מוענק פטור מחובת הניכוי במקור, אם כי רשות המיסים פרסמה לאחרונה את אישורה לפיה לא יחול החיוב בניכוי במקור במקרה כזה.
הניכוי במקור עשוי להיות מוגזם גם כאשר המוכר הוא תאגיד, שכן בהילקח בחשבון שמס החברות עומד על 24% מהרווח, ניכוי של 15% מהתמורה משקף הנחת רווח של 166% על יתרת העלות – הנחה בלתי סבירה במקרים רבים, לא כל שכן בהינתן שמס החברות נמצא בתהליך הפחתה.
יש לקחת בחשבון שניכוי במקור גבוה עלול לפגוע בעצם ביצוען של עסקאות, בייחוד בנסיבות של עסקאות ממונפות. לכאורה, פיתרון אפשרי, עשוי להיות במסגרת הגשת בקשה להקטנת הניכוי במקור ולאחרונה אכן פרסמה רשות המיסים טופס מיוחד למטרה זו. עם זאת, לדעתנו מן הראוי שהפיתרון לסוגיות הרוחב לא יהיה פרטני, וככזה תלוי במגבלות בירוקרטיות, אלא מערכתי – דהיינו במסגרת הוראת ביצוע כללית המתווה כללים מנחים מקלים בנסיבות בהן ברור כי ניכוי על פי הכללים הרגילים יוביל לגבייה עודפת.
הקשיים שהוצגו לעיל ביחס לניכוי במקור הינם דוגמאות בלבד, וקיימות סוגיות נוספות בלתי פתורות, שאף עליהן נעמוד בטורים הבאים.
In the Media 