מבזק ללקוחות ועמיתי זיו שרון ושות' עורכי דין- מס 4- 16.2.2011
יסוד המגורים בהוראת סעיף 5(ב) לחוק מע"מ
מאת: זיו שרון, עו"ד, עמית גליק, עו"ד – משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, המאפשר במקרים מסוימים הטלת מע"מ על הרווח ולא על המחזור, זכה לאחרונה לעדנה בהתייחסות לגביו בפסק הדין המחוזי בעניין אוסיף שבינתיים בוטל בידי בית המשפט. באותו פסק דין נידונה החלת הסעיף גם ביחס לקרקעות, וסביר להניח כי פרשה זו תונח על שולחנו של בית המשפט העליון.
יחד עם זאת, קיימות לא מעט סוגיות גם בפרשנות הקונבנציונלית של הסעיף. כך לדוגמא סעיף 31(1) לחוק מע"מ פוטר ממע"מ מקום שמדובר בנכס שהושכר למגורים, וזאת על בסיס מיון לפי אופי השימוש בנכס ולא לפי אופיו האובייקטיבי של הנכס. לצורך סעיף 31(1) לחוק מע"מ גם חנות שהושכרה למגורים תזכה לחסות תחת כנפיו של הפטור. לעומת זאת, לטעמנו, היסוד הרלבנטי בסעיף 5(ב) לחוק מע"מ הינו אופיו של הנכס כדירת מגורים.
על מנת להיכנס בדרך המלך לסעיף 5(ב) לחוק מע"מ ולשלם מע"מ על הרווח בלבד (באופן הכלכלי ביותר), אין דרישה בחוק למגורים בפועל בדירה שקנה אותה עוסק במקרקעין, ולפיכך העוסק יוכל ליהנות מהחלת הסעיף גם במקרים בהם הדירה אינה מושכרת כלל בתקופת הביניים (שבין רכישת הדירה על ידי העוסק לבין מכירתה), וגם במקרים בהם הדירה תושכר לשימושים מסחריים דוגמת משרד וכדו', ובלבד שלא תאבד את אופייה כדירת מגורים.
לטעמנו גם בגישה הקונבנציונלית הסולידית ביותר (הגם שעמדתנו כאמור בפרשת אוסיף הינה כי תחולת הסעיף הינה רחבה ביותר וחלה אף על קרקעות), היות הדירה דירת מגורים כדרישת הסעיף, צריכה להימדד אך ורק בעת מכירתה על ידי העוסק במקרקעין. אחרת, כל שיפוץ שייערך בדירה על מנת להשביחה ולהעלות את ערכה, אשר ישבית זמנית את מתקני הדירה ההכרחיים, עשוי לגרום לתקלה אשר תפסול בצורה רחבה מדי את תחולת הסעיף.
על קבוצות רכישה על מוכרים שהינם עוסקים ועל אישורי מיסים
מאת: זיו שרון, עו"ד, עמית גליק, עו"ד – משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
חוק ההסדרים במשק המדינה שנכנס לתוקפו החל מה- 1.1.2011, קבע כללי משחק חדשים לגבי קבוצות רכישה, ובין היתר נקבעה בו הוראה המתקנת את סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין בה נקבע כי מנהל מיסוי מקרקעין לא ייתן את אישור המיסים שהינו תנאי מקדמי לרישום הקרקע בלשכת רישום המקרקעין, במקרה של רוכש שהינו חבר בקבוצת רכישה ללא אישור ממנהל מע"מ ששולם מלוא המע"מ הגלום בעסקה או שניתנה ערובה לתשלומו. מדובר בסעיף ייחודי בו בפעם הראשונה לאור הוראת החוק רשות אחת צריכה ליתן אישור לנושא שבתחום סמכותה רק אחרי שתקבל נתונים מרשות אחרת.
מטרת הוראה זו הינה הטלת הנטל לפתרון בעיית המע"מ בקבוצות רכישה על הצדדים לעסקה, במיוחד כאשר על פי התיקון לחוק הוטל חיוב במע"מ על מוכרים שכל הקשר שלהם לחוק מע"מ ולתפעולו הינו אותה עסקה בודדת שביצעו של מכר מקרקעין לקבוצת רכישה.
עם זאת, עולה השאלה מה דינו של אישור המיסים במקרה בו מוכר הקרקע הינו עוסק הרשום במרשמי מע"מ כעוסק, ואשר אף ללא התיקון לחוק היה ממילא מדווח על עסקאותיו למנהל מע"מ. עולה השאלה האם חובה זו להתנות את מתן אישורי המיסים בהסדרת תשלום או במתן ערובה למע"מ קיימת גם במקרים אלה? פורמאלית מילולית התשובה לכך הינה חיובית, כיוון שהפרמטר היחיד המופיע בחוק באופן בלתי מסויג הקשור בזהות המוכר הינו קיומו של רוכש בקבוצת רכישה.
עם זאת לטעמנו מבחינה תכליתית התשובה הינה אחרת. עמדתנו זו מתבססת הן על תכלית החקיקה הן על חוקים שכנים שעברו באותה עת והן על הטכניקה המשפטית של יישום לאקונות.
ראשית, לטעמנו, היעדר סייגים לחובה לקבל אישורים מנהל מע"מ איננו מהווה הסדר שלילי הכופה חובת אישור מיוחדת ממנהל מע"מ גם על מוכרי קרקע שהינם עוסקים. לטעמנו מדובר בלאקונה, שלו היה המחוקק נשאל לגביה, ודאי שהיה משיב בשלילה, ולא היה מתנה את אישור הרישום מקום בו ממילא המוכר מדווח על העסקה לרשויות מע"מ כחלק אינטגראלי מעסקאותיו השוטפות.
זאת ועוד, במסגרת הצעת חוק ההסדרים הוצע לבצע תיקון בחוק מיסוי מקרקעין בנוגע להקלת הרישום במקרקעין (ולבסוף חוקק התיקון בנפרד מחוק ההסדרים), כאשר הורתו של התיקון הייתה ביוזמת הממשלה בין היתר בעקבות הערות שקיבלה על הקשיים הבירוקרטים ברישום מקרקעין, ומטרתו העיקרית של התיקון הינה הקלת ה-doing business in Israel ע"י פישוט והקלת תהליכי הרישום. בהתאם לכך, הפרשנות שיש לאמץ גם ביחס לסוגיה דידן הינה פרשנות המפשטת ומקילה על תהליכי רישום המקרקעין ולא פרשנות המערימה קשיים מיותרים ללא הצדקה.
כמו כן, בהינתן שבמקרים של קבוצות רכישה המוכרים עליהם הוטלה החובה המהותית במע"מ בחוק ההסדרים (שיצר הן את התיקון המהותי בהטלת מע"מ על קבוצות הרכישה והן את חובת האישור המיוחדת), לא היו חייבי מע"מ אלמלא ההוראה המהותית המיוחדת, ברור שהוראה זו נועדה לחול אך ורק עליהם, ואין לפרש את החוק כיוצר הקשיה ברישום על מי שממילא רשום במרשמי מע"מ כעוסק, באשר לגביו אין שוני בין עסקאות שעושה עם קבוצת רכישה לבין עסקאות עם אחרים, וכל עסקאותיו מדווחות באופן שוטף על ידו.
אבחנה זו הינה קלה, פשוטה וניתנת לתפעול על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, אשר רישומו של המוכר במע"מ פתוח לפניו. ייטיבו לעשות רשויות מיסוי מקרקעין אם בתפעול החוק ובהנחיות הפנימיות לשע"מ כמו גם בהוראת הביצוע יוציאו הוראה ברוח האמור לעיל, ויאפשרו להקל את הנטל הבירוקרטי מקום שאינו נדרש כל כלל ועיקר.
In the Media 