הוראות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין הדנות באופציה "מיוחדת", נועדו לעודד מסחר באופציות ככלי שיעורר את שוק הנדל"ן, וזאת באמצעות מתן פטור ממס רכישה לרוכשי אופציות הסוחרים בהן, ולא מממשים אותן בעצמם. ניתן לומר כי מבחינה זו היווה התיקון לחוק הצלחה, שכן מכשיר האופציה הפך לאחד הכלים החשובים והנפוצים בשוק הנדל"ן. במיוחד רווח מכשיר זה בשוק קבוצות הרכישה, כאשר רבים ממארגני קבוצות הרכישה נוהגים לרכוש מבעל המקרקעין אופציה שמצד אחד תעניק למארגן את פרק הזמן הדרוש לו לגיבוש הקבוצה ומנגד תבטיח לו שבעל הקרקע "לא יברח" בינתיים.
כידוע, על מנת להנות מההקלה במס רכישה על האופציה לקיים אחר כל התנאים הקבועים בחוק: מחיר האופציה במועד מתן האופציה לראשונה מוגבל ל 5% ממחיר המימוש או משווי הזכות במקרקעין; תקופת המימוש הוגבלה ל 24 חודשים; האופציה ניתנה בכתב; התחייבות המוכר במסגרת הסכם האופציה צריכה להיות בלתי חוזרת ונשללה מרוכש האופציה הזכות לקבל חזקה במקרקעין.
אחד התנאים החשובים למתן ההקלה במס הוא היות האופציה "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". רשויות המס פירשו תנאי זה באופן מחמיר ביותר ולטענתם כדי לקיים תנאי זה חייבת האופציה להיות סחירה ועבירה ללא כל תנאי. כך למשל, מוכר שדרש זכות וטו על זהותו של רוכש האופציה החדש או מוכר שדרש כי הסיחור יהיה מותנה בקבלת הסכמתו בכתב ומראש– סווגה האופציה שנמכרה על ידו כאופציה רגילה שאינה זכאית לפטור ממס רכישה.
פרשנות מחמירה זו נדחתה לאחרונה על ידי בית המשפט במסגרת פסה"ד בוע 41867-01-10 מגור החזקות ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א .
באותו עניין נדונה אופציה שניתנה למארגן קבוצת רכישה. על פי תנאי האופציה, הוסכם כי רוכש האופציה יהיה רשאי להעבירה אך ורק לחברי קבוצת רכישה שיארגן. מנהל מסמ"ק ראה בתנאי זה הגבלה על סחרות האופציה ועל כן סירב להעניק למארגן פטור ממס רכישה בגין הסכם האופציה.
ועדת הערר לא קיבלה את עמדת מנהל מסמ"ק. נקבע כי לשון החוק ברורה ומאפשרת לצדדים לקבוע תנאים וסייגים להעברת האופציה וכי סחירותה של האופציה לא נפגמת באם קיימים תנאים וסייגים בדבר מיהות האנשים להם תסוחר האופציה.
הועדה הוסיפה וקבעה כי השימוש באופציה ככלי לארגון קבוצת רכישה היווה את האחת התכליות הברורות שעמדו בפני המחוקק בעת שחוקקו ההוראות הדנות באופציה המיוחדת. אמירה אחרונה זו הינה חשובה ביותר בעיננו, במיוחד כאשר משרדי המס ממשיכים ומחפשים טענות מטענות שונות על מנת למסות את מארגני קבוצות הרכישה, על אף האמירות הברורות בדו"ח הועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה, שסברה שככלל אין למסות את המארגנים כמי שרכשו קרקע ומכרו אותם לרוכשים.
In the Media 