בפסק הדין שניתן לפני מספר ימים בעניינן של חברות לינור ודלגית (עמ"ה 12970-02-10 ו- 11004-07-10) קיבל בית המשפט את עמדת פקיד השומה ואסר על ניכוין של הוצאות מימון, פחת וארנונה בגין נדל"ן מניב משום שלא הושכר בפועל במשך 6 שנים, על אף שקודם לכן הושכר הנכס ברציפות במשך 20 שנה. כן דן בית המשפט בשאלת סווגן של המערערות כ-"חברות בית", סוגיה חשובה הראויה לדיון בפני עצמה, אך אינה מענייננו ברשימה קצרה זו.
לטעמנו גישה המונעת הכרה בהוצאות השוטפות בהעדר הכנסות שכירות בפועל הינה החמרה שאיננה במקומה, ובכל מקרה אין לגזור מפסיקה זו כלל אצבע כאילו הוצאות בגין נדל"ן מניב יאסרו בניכוי ככל ולא הושכר בפועל.
ראשית, ביחס להוצאות המימון הרי שיש להתירן בניכוי בכל מקרה, אף אם שימשו לרכישה או השבחה של נכס הוני אשר אינו מניב הכנסה עסקית שוטפת. זאת בהתאם להוראת סעיף 17(1) לפקודה ופס"ד בעניין טמבור (עמ"ה 138/87). יתר על כן, "לכסף אין צבע" ופעמים רבות ניתן להצביע על שקילות כלכלית לפיה ניתן לייחס דווקא את כספי ההלוואה לפעילות השוטפת מניבת הרווחים, בעוד שההון העצמי ייוחס לנכסי ההון שההכנסה מהם תוכר רק בעתיד.
אף ביחס ליתר ההוצאות השוטפות, דוגמת פחת וארנונה, יש לבחון היטב את הנסיבות בעטיין לא הושכר הנכס בפועל. כך למשל, החלטה אסטרטגית של המשכיר להימנע מהשכרה עד לעליית מחירי השכירות במטרה לשמור על רף הכנסות גבוה יותר בהשכרות בעתיד, הינה חלק ממהלך העסקים הרגיל ובסיטואציה כזו יש להתיר ההוצאות השוטפות בניכוי.
ניתן להקיש זאת מפס"ד בעניין לפריס (ע"מ 1176-08) שם נדונה סיטואציה דומה לעניין חוק מע"מ, כאשר בית המשפט פסק לטובת המערערת והתיר לה לנכות תשומות בגין תשלומים לחברת הניהול על אף שלא השכירה את הנכס בפועל במשך 4 שנים משום שמחירי השכירות היו בשפל באותה עת.
באותו אופן הותרת הנכס ריק עקב עבודות שיפוץ תוך התאמתו לשוכרים עתידיים ולשם השאת דמי השכירות, הינה לטעמנו נסיבה מספקת להמשך ניכוי ההוצאות השוטפות לצרכי מס אף אם ביצוע ההתאמות התרחש לאורך תקופה ארוכה. נסיבות כאלה ודאי אינן מציבות את המשכיר במצב קשה יותר מנישום שהקים עסק חדש ונשא בהוצאות שוטפות טרם הפקת ההכנסה, לגביו כבר נפסק בעניין סידס (ע"א 316/67) כי הוצאות שוטפות "טרום עסקיות" תותרנה בניכוי. קל וחומר אפוא כי יש להתיר בניכוי את ההוצאות השוטפות כאשר עסקינן בעסק כבר קיים ומדובר בהפסקה זמנית לשם שיפוץ והתאמה שנועדו לשיפור הרווחיות העתידית.
In the Media 