בימים אלה ניתן פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בו"ע 1361/06 פקר. פסק הדין ניתן בדעת רוב כשחבר הועדה צבי פרידמן כתב את פסק הדין העיקרי אליו הצטרפה כב' השופטת בדימוס שטרנברג-אליעז, כנגד דעתו החולקת של חבר הועדה דן מרגליות.
פסק הדין עסק בשאלה אם רוכש דירת נופש בבניין על חוף הים (במקרה זה חוף הצוק בת"א), זכאי לשיעורי מס רכישה מוקלים לדירת מגורים או שמא לשיעור מס רכישה מלא על נכס מקרקעין אחר.
ועדת הערר התלבטה בין פסיקות סותרות והכריעה בעמדת הרוב כי לצורכי מס רכישה, לא ניתן לראות בדירות הנופש כדירות מגורים. נימוקיה היו בעיקרם שניים. האחד הינו בחינת הדרישות מכוח הפסיקה ( ע"א 278/84 פרידמן) לצרכי מס רכישה. משמצאה ועדת הערר, בניגוד לעמדת המנהל, כי אובייקטיבית קיימים מתקני דירות המגורים, פנתה למבחן הסובייקטיבי ולהגדרת מגורים וקבעה כי אין ההשכרה דרך חברת המאגר לתקופות קצרות של אותן דירות על פי החובה התכנונית, עולה כדי מגורים, ולכן אין עמידה במבחן הסובייקטיבי.
בנוסף התמקדה הועדה, בתקנת הציבור, ובהוראות חוק התכנון והבנייה, וקבע כי לא ייתכן, כי רכישה לצורך מגורים, בניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה המורות על העמדה למאגר השכרה, לא ראוי שתזכה להכרה ולעידוד על ידי חוקי המס.
לטעמנו, ניתוחה הראשון של הועדה מוליך לכך שלא בהכרח פסק הדין יהיה תקף לצרכי מס שבח ומס מכירה אשר השיקולים בהם שונים.
אנו נוטים לדעת המיעוט, ולטעמנו דיני המס צריכים להיות אובייקטיביים, ולא מוסריים, כיוון שיש להם תכלית פיסקאלית, וכפי שהכנסות המושגות בעבירה הינן כפופות למס כך יש להתעלם מההיבט המוסרי ולבחון משטית וכלכלית את העניין.
משרדי מיסוי מקרקעין מעולם לא היססו לתת פטורים ממס שבח למחסנים ולחנויות אשר בניגוד לחוקי התכנון, שמשו בפועל כדירות מגורים. יתר על כן, אצל מפצלי דירות בניגוד לחוק, מתיר מנהל מס שבח פטור ממס שבח לדירת מגורים רק על פצל אחד, ולא מתעלם מן הפיצול על אף היותו לא חוקי.
יתר על כן בית המשפט העליון בפרשת ע"א 471/03 משה אהרוני, אשר לא הוזכר על ידי ועדת הערר בעניין פקר, קבע כי במצב התכנוני הקיים, הוצאתם של היתרי בנייה הינה בלתי חוקית. אולם יש להפריד בין חוקיות המעשה, שהוא עניינן של רשויות התכנון, לבין הערך שבנייה זו עשויה להוסיף לנחלה, שהוא עניינן של רשויות המס. אין מניעה מהטלת מס על רווח שהופק מפעילות בלתי-חוקית או על נכס שנרכש שלא כדין.
אם התעלמות מהפן הבלתי חוקי קיימת בהתחשבות בזכויות לבנייה נוספת לצרכי מס שבח מדוע לצרכי מס הרכישה, יש מקום מוסרי להפרדה זו.
יתר על כן אינני בטוחים כי כל השיקולים עמדו בפני ועדת הערר. ייתכן והיתה מגיעה למסקנות אחרות בדירותיהם של תושבי חוץ, אשר אין סיבה לשוני בסיווג בין דירה העומדת לרשותם חודשיים בשנה ועומדת ריקה ביתרת הזמן לבין דירה מושכרת ביתרת הזמן.
כמו כן, לא נבדקה הראייה הסובייקטיבית של הצדדים לעיסקה בבחינת מחירי הדירות שקבעו ביניהם, וככל שהללו מתאימים לדירות מגורים, זהו שיקול נוסף בהכרעה כדעת המיעוט.
In the Media 