מבזק ללקוחות ועמיתי זיו שרון ושות' עורכי דין
מאת: זיו שרון, עו"ד; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
פס"ד זליכוב שיעור מס נמוך למממני נדל"ן בהלוואות משתתפות ברווחים
לאחרונה ניתן על ידי כבוד השופט קירש פס"ד בעניין זליכוב. עניין זה עסק בתקבולי אלמנה משותפות עורכי דין בה היה שותף בעלה, תקבולים שהתקבלו במשך מספר שנים לאחר פטירתו ונגזרו מרווחי השותפות.
פקיד השומה טען להכנסה פירותית עסקית של רעייתו של המנוח לאור עיסוקה של שותפות עורכי הדין במשלח יד, ולאור תלות תקבולי האלמנה ברווחי השותפות. בסופו של יום קבע כבוד השופט קירש כי המדובר ברווח הון במכירת הזכות בשותפות, אך בדרך לקביעה זו שלל את היות ההכנסה הכנסה עסקית לפי סעיף 2(1) לפקודה. קביעה זו, החשובה לענייננו, נסמכה על הפאסיביות המוחלטת, והיעדר יכולת ההשפעה של האלמנה על ההחלטות ביחס להפקת ההכנסה. קביעה זו חשובה לענייננו. בשנים האחרונות עם גיוון מקורות המימון לנדל"ן יזמי, קיים מסלול מימון של הלוואה משתתפת ברווחים, בה קיימת ריבית מובטחת מינימלית הנושאת אופי מוחלט של הלוואה אך בנוסף לה גם השתתפות ברווחי הבנייה. כאשר המשקיע הינו חברה, אזי מבחינת שיעורי המס על הרווחים אין משמעות לסיווג ההכנה. אולם אצל יחיד, המשמעות הינה ההבדל בין 15% מס על הכנסה פיננסית לא צמודה לבין 47% מס על הכנסה עיסקית כשותפות עם היזם. הפרש זה יוצר אי ודאות ומונע זרימת כסף פנוי של יחידים למימון נדל"ן, אשר יאפשר הוזלת מחירי בנייה ובמקום זאת זורם הכסף להשקעה בדירות מגורים או להשקעות מחוץ לישראל. גם רשות המיסים לא תורמת לודאות בעניין זה ומסרבת להחליט בבקשות שנערמו אצלה בעניין זה מתחילת העשור.
ההנמקות המתוארות לעיל בפס"ד בעניין זליכוב עוזרות להטיית סיווג ההכנסה כהכנסה לא עסקית, ובענייננו פאסיבית. פיננסית בשיעור מס של 15%. אם בעניין זליכוב, היעדר האקטיביות בהפקת ההכנסה, כמו גם היעדר היכולת להחליט הובילו את בית המשפט לסיווג כהחלטה לא עסקית, כך הם פני הדברים גם בהלוואות משתתפות ברווחים. דהיינו המשקיעים הינם מממנים בלבד, ולא נוטלים כל חלק בבנייה עצמה, ואף הינם חסרי יכולת השפעה על ההחלטות בעת הפקת ההכנסה. הוסף לכך שכאמור לעיל ברוב המימונים הללו מרכיב ההשתתפות ברווחים הינו מעל ריבית קבועה מינימלית, והכף נוטה עוד יותר לכיוון הפאסיבי בשיעור המס המועדף. עם זאת ליצירת ודאות מוחלטת, ועידוד השימוש במקור מימון זה, מן הראוי כי רשות המיסים תודיע את עמדתה.
In the Media 