במסגרת התיקון להוראת השעה במיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע), העניק המחוקק פטור ממס שבח במכירת דירות מגורים שאינן בגדר "דירת מגורים מזכה" לעניין הפטורים ממס שבח כדוגמת דירות שהוסבו למשרדים, וזאת על מנת להגדיל את היצע דירות המגורים בשוק.
בפטור זה ניתן להשתמש עד ל- 30.6.2013 בניגוד לשאר הפטורים מכוח הוראת השעה שרלוונטיים למכירות שיתבצעו עד תום 2012 בלבד.
בהתאם להוראת השעה, יינתן למוכר פטור ממס שבח ובלבד שהרוכש התחייב לעשות שימוש למגורים בדירה במשך שנתיים לפחות. על מנת להבטיח את השימוש למגורים הטיל המחוקק סנקציה על הרוכש באמצעות הטלת מס רכישה בגובה 15%.
אולם, כבמקרים רבים בעסקאות נדל"ן, רבים מתמקדים בעיקר בהיבטי מס השבח ולא שמים לב להיבטי המע"מ הכרוכים בעסקה העלולים להפוך עסקה כדאית לתאונה ממשית.
חרף העובדה כי המחוקק העניק פטור ממס שבח במכירת הדירה, המוכר עלול למצוא עצמו מחויב בתשלום מע"מ, אם הדירה הנמכרת שימשה ערב מכירתה למשרד, בין בהשכרה לצד ג' ובין בשימוש עצמי, ועל כן הדירה עשויה להיחשב כ"ציוד" בעסק שמכירתו חייבת במע"מ. מסקנה זו אינה קונקלוסיבית כיוון שחלה במקרים מסוימים בלבד.
ראשית יש לבודד את המקרה ולבחון האם חלה חבות עקרונית במע"מ העשויה להוביל לתאונה, ורבים המקרים שלא כך המצב. ככל שיש חבות עקרונית במע"מ, ניתן להציע שני פתרונות אפשריים, הגם שבכל מקרה יש לבחון כל עסקה לגופה על מנת לוודא שהיא אכן עומדת במכלול תנאי סעיפי החוק.
פתרון אחד, הינו בקשת פטור ממע"מ מכוח סעיף 31(4) לחוק מע"מ הקובע פטור במכירת נכס שבעת רכישתו לא היה ניתן לקזז את מס התשומות. שימוש בסעיף זה עשוי לסייע במקרים בהם לאחר רכישת הדירה שימשה הדירה תקופה מסוימת לשימוש פרטי או להשכרה למגורים.
פתרון נוסף, הינו שימוש בהוראת סעיף 5ב לחוק מע"מ הקובע כי במקרים מסוימים המע"מ יוטל רק על הרווח – הערך המוסף שנצבר בידי המוכר. לפי סעיף זה, בניגוד למקרים הרגילים בו מוטל המע"מ על מלוא התמורה, יוטל המע"מ רק על ההפרש שבין מחיר רכישת הדירה ובין מחיר מכירתה.
לטעמנו, טוב היה עם המחוקק עצמו היה קובע בחקיקה ראשית כי מכירת דירות המשרד מכוח הוראת השעה פטורה ממע"מ, שכן מתן פטור ממס שבח ללא התייחסות לחבות במע"מ הינה הצבת מכשול בפני עיוור. עד שהמחוקק יגיד דברו, אם בכלל, טוב יעשו המוכרים ויזהרו ששכרם לא יצא בהפסדם.
In the Media 