במסגרת רפורמת המס במיסוי דירות מגורים, עודכנו תנאים הפטור הניתן למוכרי דירת מגורים יחידה והוסף תנאי הקובע כי הפטור לדירה יחידה יינתן רק מקום בו המוכר הינו הבעלים של הדירה במשך 18 חודשים לפחות "מיום שהיתה לדירת מגורים". לצורך תנאי זה יש להביא בחשבון את התקופה שמסיום בנייתה של הדירה הנמכרת.
מטרת התנאי האמור הינה למנוע ממשקיעים ש"סוחרים" בדירה יחידה למכור אותה עם גמר בנייתה ולפנות להשקעה הבאה.
ואולם תנאי זה יצר תקלה ביחס למוכרים תמימים שהרציונל האמור לעיל כלל לא חל עליהם: כך למשל בעלי דירות שמחזיקים בדירותיהם עשרות שנים אפילו כדירה יחידה ודירתם נהרסת לטובת פרוייקט תמ"א 38 או פרוייקט פינוי בינוי, לכאורה גם הם נדרשים להמתין 18 חודשים מסיום בניית הדירה החדשה על מנת שיוכלו למכור בפטור ממס את דירתם זו.
נראה שגם רשות המיסים סבורה שמדובר בתקלה שלא לה כיוון המחוקק. לכן בהוראת הביצוע 5/2013 שיצאה לאחרונה, נאמר כי ביחס למכירת דירות שהתקבלו בירושה לצורך מניין תקופת 18 החודשים מסיום בניית הדירה תחושב גם תקופת הבעלות של המוריש, ולגבי דירות שהתקבלו אגב ביצוע עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי – תובא במניין גם תקופת ההחזקה בדירה שנהרסה. הכוונה אמנם ברורה אלא שבניסוח הוראת הביצוע נפלה תקלה: הוראת הביצוע קובעת "במקרה שהדירה הנמכרת מהווה דירה חליפית לדירה שנהרסה ונמכרה בפטור שהוא מהווה דחיית מס, כגון פינוי בינוי ותמ"א 38/2 יש לכלול במניין התקופות גם את התקופה שבה החזיק המוכר בדירה הישנה שנהרסה כדירת מגורים".
בכל הנוגע לעסקת פינוי – בינוי אכן ברוב המקרים יזכה מוכר הדירה לפטור ממס לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע הוראת פטור שבמהותה הינה דחיית מס (שכן במכירת הדירה החליפית ייחושבו יום ושווי רכישתה לפי יום ושווי הדירה שנהרסה) כך שההקלה שניתנה על ידי רשות המיסים תחול על מוכרים אלה אולם ביחס לעסקאות תמ"א 38 – לכאורה לא ניתנה על ידי רשות המיסים שום הקלה! בעסקאות תמ"א 38 , ברוב המקרים הפטור הניתן למוכרי הדירות הינו פטור מוחלט ולא "דחיית מס". בעסקאות תמ"א 38 ניתן לנצל או את הפטור שלפי סעיפים 49ב.(2) או 49ב.(5) לחוק, המהווים פטור מוחלט, או את הפטור המיוחד לזכויות תמ"א 38 – שאף הוא מהווה פטור מוחלט. כך גם לגבי מוכרים במתחמי פינוי – בינוי שלהם יותר מדירה אחת במתחם ונאלצים לעשות שימוש בפטור הרגיל בגין מכירת דירת מגורים מזכה לצורך מכירת דירתם השניה במתחם – גם הם יוצאים לכאורה נפגעים מלשון הוראת הביצוע.
אין ספק שמדובר בתקלה שלא לה כיוונה הרשות. תשובה ברוח זו גם נמסרה לנו בעל פה על ידי המחלקה המקצועית ברשות המיסים. ולנו לא נותר אלא לקרוא לרשות המיסים לפרסם הבהרה שתעמיד את הדברים על דיוקם ותמנע עוד חוסר וודאות בנוסף לשלל אי הוודאויות האחרות בהם נתקלים יזמי תמ"א 38.
האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
In the Media 