לאחרונה, ניתן ע"י ועדת הערר שליד ביה"מ המחוזי בחיפה פ"ד וע 4550-10-09 המתייחס לשאלה האם שווי המכירה כולל גם מרכיבים אשר אינם חבים במס רכישה. הנסיבות, המתוארות בפה"ד היו כדלהלן. אפריקה ישראל ושיכון עובדים היו בעלות זכויות בקרקע בקרית ים שיועדה לבניית בתי מגורים. בשנת 1993 נכרת הסכם עבודות פיתוח בינן לבין העירייה בו התחייבו השתיים לבצע עבודות פיתוח על אחריותן וחשבונן. ביום 25.9.2008 נחתם הסכם למכירת חלק מהזכויות במקרקעין לעוררת – י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, בתמורה לסכום של 11 מיליון ₪. לפי הסכם המכר התחייבו המוכרות לבצע על חשבונן עבודות פיתוח ברחובות הגובלים בממכר לפי תשריט שצורף לחוזה. העוררת דיווחה על הרכישה וציינה כי התמורה הינה 11 מיליון ₪ ואולם לצרכי מס רכישה הפחיתה מהתמורה החוזית כ – 2.5 מיליון ₪ בטענה שמדובר באומדן עלויות עבודות פיתוח שטרם בוצעו בפועל במועד העסקה. מנהל מיסוי מקרקעין סירב לקבל את השומה והנושא להכרעת ועדת הערר. הועדה בראשותו של השופט בדימוס סלוצקי, חזרה על העיקרון שנקבע בפסיקה כדוגמת ע"א 2960/95 שרביט, לפיו שווי המכירה כולל הוצאות פיתוח רק ככל שהן בוצעו עד מועד חתימת ההסכם, ואינו כולל הוצאות פיתוח שטרם התגבשו. לצורך יישום הלכה זו לנסיבות העניין, יש לבחון את כוונת הצדדים ואומד דעתם, ועל כך לומדת הועדה בראש ובראשונה מהוראות ההסכם בין הצדדים. בהקשר זה זקפה הועדה לחובת העוררת את העובדה שסעיף 3 להסכם קובע כי המכירה מתייחסת לממכר במצבו בתאריך העסקה (as is), וכי התמורה בסכום של 11 מיליון ₪ ננקבה ללא פיצול ובהיעדר התייחסות ספציפית לעבודות הפיתוח העתידיות. כמו כן התמורה שולמה תוך 90 יום ממועד חתימת הסכם המכר ללא כל קשר לעבודות הפיתוח שטרם בוצעו, ואין התניה חוזית המתנה את תשלום התמורה בביצוע עבודות הפיתוח. לפיכך, קובעת הועדה שהעובדה שהמוכרות היו אמורות להשלים בעתיד את עבודות הפיתוח הציבורי אין בה כדי לשנות או להשפיע על שווי המקרקעין בעת גיבוש העסקה.
לדעתנו, ניתן היה להגיע לתוצאה שונה, וזאת מאחר שאין ספק שקיים ערך כלכלי להתחייבות לבצע עבודות פיתוח נוספות, וערך זה השפיע על תמורת העסקה. הניסוח בהסכם אינו חזות הכל, כפי שנקבע לא אחת בפסיקה בה רשויות המס הן שטענו שיש להתעלם מן ההוראות החוזיות ולמסות על פי המהות הכלכלית. עקרון זה אמור לחול בשני הכיוונים, אף כאשר הינו לטובת הנישום.
כלקח לעתיד העשוי לחסוך מחלוקות ביחס למס הרכישה, טוב יעשו הצדדים אם יקפידו לפצל במידת הניתן בין התמורה בגין הזכויות במקרקעין לבין התמורה בגין מרכיבים אחרים שאינם בגדר מקרקעין, כמו גם יקבעו תניות ספציפיות והתניות הכרוכות בין התמורה לבין השירות הנוסף שיינתן.
In the Media 